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「固定資産の交換の特例」を受けるための要件と注意点

土地や建物を売却すると、課税の対象となります。しかし、固定資産の交換であれば、税金が課せられないという特例があるのです。この「固定資産の交換の特例」は、どのようなしくみなのでしょうか。特例を受けるための要件や注意点もあわせて解説します。


「固定資産の交換の特例」とは

「固定資産の交換の特例」は、土地や建物といった固定資産を同じ種類の固定資産と交換したときに、譲渡がなかったものと見なす制度です。

通常、不動産を売却すると、その譲渡益に譲渡所得税や所得税が課せられます。しかし、固定資産の交換では同等価値の不動産を交換し取得するため、譲渡益が発生しないものして課税の対象外となっているのです。


固定資産の交換の特例を受けるための要件

固定資産の交換の特例を受けるには、下記の要件をすべて満たす必要があります。

☑ 交換により譲渡する土地や建物および取得する土地や建物は、いずれも固定資産であること。不動産業者が販売のために所有している土地や建物は、特例の対象外です。

☑ 交換する固定資産は、土地と土地、建物と建物のように同じ種類であること。なお、借地権は土地に含まれ、建物に附属する設備や構築物は建物に含まれます。

☑ 交換する固定資産は、双方ともに1年以上所有していたものであること。かつ、交換のために取得したものではないこと。

☑ 交換により取得する固定資産は、譲渡する固定資産と同じ用途に使用すること。なお、土地の用途は宅地、田畑、鉱泉地、池沼、牧場または原野、山林などに、建物の用途は居住用、店舗または事務所用、工場用、倉庫用などに細かく区分されています。

☑ 交換により取得する固定資産と、譲渡する固定資産の時価の差が、高いほうの価額の20%以内であること。



固定資産の交換の特例に関する注意点

固定資産の交換の特例を受けるには、確定申告書に必要事項を記入し、譲渡所得の内訳書を添付して税務署に提出する必要があります。

また、交換する固定資産の評価額に差があり、その差額分を金銭でやりとりした場合は、交換差金分が所得税の課税対象になります。親族間などの特別な間柄で交換を行うときは、交換する固定資産の差額分については贈与とみなされ、課税対象となります。

さらに、交換差金や贈与などが発生しないときでも、不動産所得税や登録免許税、印紙税の支払いは必要です。


【参考】
No.3502 土地建物の交換をしたときの特例|国税