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土地売買の際の「瑕疵担保責任」とは?

「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」は住宅や建物だけではなく、土地に対しても生じることがあります。土地売買の際に留意すべき瑕疵担保責任について、詳しくみていきましょう。


瑕疵担保責任とは

「瑕疵(かし)」という言葉は、「傷」や「欠陥」を意味します。不動産取引における瑕疵担保責任とは、売買した物件に一見しただけではわからない傷や欠陥があった場合や、通常の注意を払っても発見することが難しい欠陥や不具合などがあった場合に、売り主が買い主に負う責任のことです。

新築住宅では、国土交通大臣が指定した住宅瑕疵担保責任保険法人による「住宅瑕疵担保責任保険」があり、加入している住宅に主要構造上の問題が見つかったときに、補修工事を行った業者に保険金が支払われます。これは、物件の売り主である業者の倒産をはじめとした何らかの理由で補修ができない場合に、買い主を保護する制度です。


土地の瑕疵担保責任

瑕疵担保責任は建物のみに対する責任のように思えますが、土地に問題があった場合にも売り主の責任が追求されます。

土地の瑕疵としては、有害物質による土壌汚染、地中埋設物、地盤の弱さ、事故・自殺などが多く持ち上がる問題です。土地の売買においては、土地を購入することが最終的な目的ではなく、購入した土地にマンションやビル、住宅などの建造物を建てるケースが少なくありません。そのようなケースで購入した土地に土壌汚染や地中埋設物が見つかった場合、買い主は建造物を建てる前に汚染物質の除去や埋設物の撤去、地盤の強化工事などを行わなければなりません。これには高額な費用がかかるため、事前に売り主が買い主に瑕疵の情報を開示していなければ、売り主が負担を負うべきだというのが瑕疵担保責任の考え方です。

また、土地そのものに問題はなくても、過去にその場所で事故や自殺があった場合は、心理的瑕疵と見なされます。売り主が心理的瑕疵のある土地だということを知っていたにも関わらず、買い主に何の説明もなく土地を売り渡した場合にも、瑕疵担保責任が発生します。


高額な損害賠償を請求されるケースも

建物だけでなく土地の瑕疵担保責任をめぐる裁判も起こっており、過去には売り主に対して数千万円もの損害賠償を命ずる判決が下されています。土地売買契約を結ぶ前に、売り主が土地の瑕疵について買い主に明示・説明することは、のちのちのトラブル回避のためにも重要なのです。


参考:
瑕疵担保って何?|住宅金融普及協会
住宅瑕疵担保責任保険について|国土交通省