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いわゆる「東京ルール(賃貸住宅紛争防止条例)」とは?

賃貸住宅では、退去時の原状回復や入居中の修繕をめぐってトラブルが起こることがあります。東京都はこうしたトラブルを防止するため、2004年10月に「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」を施行しました。


賃貸住宅紛争防止条例とは

「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」は「賃貸住宅紛争防止条例」または「東京ルール」とも呼ばれています。賃貸住宅の契約を結ぶときは、借り主に対して宅地建物取引業法に基づく重要事項の説明がなされます。その際に、「退去時の原状回復や入居中の修繕についての基本的考え」「借り主が負うことになる負担」「入居中の設備の修繕や維持管理についての連絡先」などを、宅地建物取引業者が別途書面を交付して借り主に説明するように定めたのがこの条例です。

ただし、この条例では賃貸借契約の内容や敷金の清算方法について、特に規制がありません。賃貸借契約は、法律の範囲内であれば自由に内容を決めることができます。そのため、敷金の清算方法をはじめとした詳細は個々の契約によって異なり、トラブルになったときは借り主と貸し主が話し合って解決することが基本となっています。


条例の対象は都内にある住宅の賃貸契約

条例の対象となるのは、東京都内にある居住用住宅の賃貸借契約です。仲介を担う宅建業者が東京都以外の場所にあっても、賃貸物件が都内にある場合は条例の対象となります。また、条例施行日以降の新規賃貸借契約が対象で、更新契約については除外されます。

条例の対象となる賃貸借契約を結ぶときに、宅建業者が借り主に対する説明を怠った場合は、条例第2条に基づき東京都知事による指導・勧告が行われます。さらに、勧告を受けたにもかかわらず宅建業者が従わなかった場合は、その業者の会社名や代表者名などを公表すると定められています。


原状回復の基本的考えとは

条例にある「原状回復の基本的な考え方」とは、どのようなものなのでしょうか。

現時点では、原則的に借り主の故意や過失で住宅に汚れや損傷、キズなどを与えた場合、借り主側の負担で原状回復することが求められています。また、故障や不具合を放置したことがきっかけで発生・拡大した損傷についても借り主の負担となります。一方、経年変化や経年劣化による損耗は、貸し主側の負担となるのです。

ただし、当事者同士の合意に基づいて、原状回復に関する特約を決めることもできます。しかし、原状回復の基本原則を超える負担を借り主に求めることは、合理的な理由や必要性がなければ認められません。


入居中の修繕の基本的考えとは

借り主の故意・過失によって修繕が必要となった場合以外は、原則的に貸し主の負担で修繕が行われます。

電球の交換など小規模な修繕なら、貸し主の修繕義務を免除し借り主の負担で修繕を行う特約を結ぶことが認められています。ただし、このような特約があったとしても、実際に修繕を行うかどうかは借り主の意思に任せられます。