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土地・建物の取得日(譲渡日)とは

不動産を買った日や売った日をきちんと覚えていますか? 不動産売買では、取得日・譲渡日によって税率や各種特例の適用の有無が決まります。したがって、譲渡所得を計算する場合には、土地や建物の譲渡日と取得日の判定が重要になるのです。

取得(買った)日は土地・建物の引き渡しの日となるのが原則ですが、具体的には売買契約の締結日、代金受領日、登記日のいずれとなるのでしょうか。



取得日の決定は納税者の判断に任されている

売買契約の締結日、代金受領日、登記日のうち、どれを引き渡しの日とみなすか判断の難しい場合があります。そのため、税務上では、納税者が売買契約の日と登記の日のどちらかを選んで取得日とすることができます。

一方、新築のマンションや建売住宅、請負による新築住宅などは、建物が完成し引き渡された日が取得日と決められています。農地の場合は、原則的に農業委員会の許可があった日か、引き渡しの日のいずれか遅いほうにすることとされていますが、納税者の判断で譲渡に関する契約の締結日にすることもできます。


年末年始の不動産取得は特に注意

購入した建物と敷地を売却する際は、譲渡日が重要になります。マイホームを売却する際に、次の5つの条件すべてにあてはまれば、軽減税率の特例措置を受けられるのです。

1. 日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。

2. 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

3. 売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

4. 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

5. 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。


(出所:国税庁)

取得日が関係してくるのは2.の項目ですが、特に注意したいのは年末年始に不動産売買をするケースです。

例えば、12月25日に売買契約を結んで中古の建物と敷地を買ったとします。年末の押し迫った時期にさまざまな契約手続きを結ぶのは困難なため、年明けを登記日とすることがよくあります。この場合、取得日をいつにするかで、軽減税率の適用条件である「10年間」の範囲が変わってきます。

また、年をまたいで不動産を取得した場合は、確定申告の時期についても納税者の判断に任されています。


参考:
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例|国税庁