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不動産業界におけるデューデリジェンスとは

デューデリジェンスとは投資家が不動産を取得する前に行う調査のことで、物件に関するさまざまな事実や情報の信頼性について多角的に分析されます。今回は、投資のリスク・リターンを詳細に把握するデューデリジェンスについて解説します。


デューデリジェンスの重要性

不動産投資の対象となる物件には、リスクが潜んでいるものが少なくありません。物件の価値を正しく見極めるためにも、不動産の取得前にデューデリジェンスを行うことが大切です。

不動産売買の契約には、売り主側が提示する「重要事項説明書」で物件の内容を確認するのが一般的な慣習となっています。しかし、それだけで物件のリスクを見極めるには、情報が少なすぎます。そこで、買い主である投資家が、独自に物件に関する詳細な情報収集や内覧・調査を行うデューデリジェンスが必要となるのです。

デューデリジェンスを行うことで物件の価値が明確になり、物件価格の値下げ交渉や投資自体の見送りといった判断ができるようになります。また、投資物件を適確に運用することで、収益率の向上にもつながります。


デューデリジェンスが持つ3つの側面

デューデリジェンスには、以下の3つの側面があります。

経済的側面
土地や建物の現在の価値を客観的に算出し、物件の経済的価値を見極めます。また、劣化状況を調査することで、修繕の必要性や必要な費用がわかります。これらの情報から、物件取得にかかる初期投資費用が正確に割り出されるのです。
テナントについても現状を調査し、賃料改定や契約解除の必要性を判断します。さらに、管理コストを削減するために、管理会社の変更が提案されることもあります。

法的側面
不動産の売買では、土地や建物の所有権や借地権、地上権、抵当権などが複雑に絡みあい、問題になることがあります。調査により権利関係を明確にすることで、のちのちのトラブル防止となります。
また、物件が建築基準法や消防法などの法令に沿っているか、境界関係に問題はないか、訴訟問題はないかといったことも確認することができます。

物理的側面
物件を内覧し、目視やヒアリングによって調査します。修繕履歴の確認や設備の劣化具合の調査、アスベストのような有害物質の使用の有無、建物の耐震性、土地環境における地震リスクの分析など、調査対象は多岐にわたります。さらには、必要に応じて土壌環境調査も実施します。