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抵当権の効力はどこまで及ぶ?

抵当権の効力がどこまで及ぶかは、民法で細かく規定されています。今回は、不動産の付合物、抵当権設定当時の従物、果実(不動産から生じる利益)、従たる権利など、抵当権の効力の範囲について解説します。


抵当権の効力が及ぶ範囲

抵当権の効力は担保に取った不動産だけでなく、その不動産に付属している物や権利にも及びます。しかし、土地と建物は別々の独立した不動産としてみなされます。そのため、土地の抵当権が建物に及ぶことはなく、建物に設定された抵当権が土地に及ぶこともありません。

ただし、「不動産に付加して一体となっている物」については、抵当権が及びます。この「付加して一体となっている物」を、以下に挙げてみましょう。

付合物
付合物は、抵当不動産に従として付合した物のことです。付合物は不動産の構成物の一部であり、付合によって独立の存在を失う物と考えられ、不動産の所有権に属します。例としては、建物から分離できない雨戸のような建具や取り外しの困難な庭石、立木、石垣などが挙げられます。

従物
従物は、抵当不動産に附属する物です。不動産の構成物なのは付合物と同様ですが、所有権が不動産に属さず独立して存在している点が異なります。建物の場合は畳やふすま、エアコンなどが、土地の場合は石灯籠や取り外し可能な庭石などが従物に該当します。
抵当権の効力範囲は、抵当権が設定されたときにすでにあった従物です。抵当権の設定後に付加された従物に関しては、抵当権の効力が及ばないという考えが一般的でしたが、最近では効力の範囲内との判例も出てきています。

果実
果実は、抵当不動産から生じる家賃や地代といった利益のことで、抵当権の効力が及ばないとされています。
しかし、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた果実について抵当権の効力が及びます。

従たる権利
借地権(土地賃借権、地上権)を有し借地上にある建物が抵当不動産である場合、借地権が従たる権利とみなされ抵当権の効力が及びます。