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不動産鑑定評価の方式

土地や建物の売買に欠かせない不動産鑑定は、国土交通省または都道府県に登録した不動産鑑定士だけに許された不動産の鑑定評価で、不動産売買の基準となるものです。不動産鑑定には、取引事例比較法、収益還元法、原価法の3つの方法があります。それぞれについて、詳しく見ていきましょう。


不動産鑑定とは

不動産の価格を決めるときに不動産査定を参考にすることがありますが、不動産査定と不動産鑑定は異なります。不動産査定は不動産の相場を基に割り出される、不動産価格の目安となるものです。

一方の不動産鑑定は、国家資格となる不動産鑑定士が国の基準に基づいて不動産の鑑定額を決めます。査定は無料で行われることもありますが、鑑定は基本的に有料で10万円前後の費用がかかります。

費用はかかるものの、不動産鑑定は信頼性が高く、不動産鑑定士が作成する不動産鑑定評価書を受け取れます。この評価書は、不動産売買の取引や相続、遺産分割、裁判などでも重要な資料として扱われます。


取引事例比較法

取引事例比較法は、別の不動産の取引事例を参考にしながら鑑定する方法です。対象不動産と場所や立地などの条件ができるだけ近い取引事例を見て、市場の動向や取引のタイミングなども考慮しながら鑑定額を出します。鑑定額は比較する不動産や不動産鑑定士の感覚に影響されるので、状況により差が生じることがあります。


収益還元法

収益還元法は、賃貸用や事業用の不動産など、投資目的の不動産取引によく用いられる方法です。対象不動産が生み出す将来の純利益を見込み、そこに現在の価値を加えて導き出されます。

収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類の計算方法があります。

直接還元法では、「1年間の純利益÷還元利回り」の計算式で対象不動産の収益価格を求めます。

一方、DCF(Discounted Cash-Flow)法は、対象不動産を所有する間に発生する純利益と将来不動産を売却したときに得られる価格を、それぞれ現在価格に割り戻して導き出す方法です。直接還元法より計算が複雑ですが、より精度が高いといわれています。


原価法

原価法は、対象不動産の資材や建築費用をふまえた鑑定方法です。対象不動産をあらためて建築すると仮定し、それにかかる費用を算出(再調達原価)、さらに建築後の経過年数を考慮した現在の価値(減価修正)を推定します。そして、「再調達原価-減価修正」の計算式で不動産価格が算出されます。