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不動産取引の消費税~課税取引と非課税取引の基本~

土地や不動産の購入となると、数千万円以上の金額が動くことも珍しくありません。そうなると、8%(2016年3月現在)の消費税であっても無視できない大金となります。
一方で、不動産取引のなかには消費税が課税されない「非課税取引」があるのはご存知でしょうか。今回は課税取引と非課税取引の違いについて紹介します。



消費税の課税取引とは

不動産売買で課税取引にあたるのは、非課税取引や免税取引、不課税取引に該当しない取引です。具体的には以下の4点すべてに該当する場合です。

1. 日本国内での取引
2. 事業者が継続的な事業として行う取引
3. 取引によって対価を得る場合
4. 資産の譲渡、貸付および役務の提供となる取引


住宅の建築・購入のほか、不動産仲介手数料、オフィスや店舗などの賃料、住宅ローン手数料なども課税対象です。


消費税が非課税になる場合~土地購入は非課税~

消費税は消費に対して課税される税金です。土地は資本の移転であり消費される対象ではないので、土地売買の取引には消費税がかかりません。

海外不動産の売買や、仲介業者を通さずに個人オーナーから直接購入する場合、借地も非課税です。オフィス賃料には課税されますが、住宅用家賃は1か月に満たない一時貸しの場合を除いて非課税です。


不動産価格は総額表示方式

2013年の「消費税転嫁対策特別措置法」施行により、2017年3月31日までは消費税を含まない「税抜き価格」での価格表示が認められています。

しかし不動産取引の場合、「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第10条(34)(38)」で、消費税および地方消費税が課される取引の場合、その額も含んで表示するよう義務付けられています。


仲介手数料の払い過ぎに注意

不動産の総額表示で気をつけたいのは、不動産仲介手数料を支払う場合です。

土地と建物を購入する場合は、土地には消費税がかからないため建物のみが課税されます。不動産仲介手数料は消費税を含まない基礎価格で算出されるので、建物のみの税抜き価格を確認する必要があります。

例えば、物件価格6000万円(税込)の不動産を購入するケースで、建物価格が2700万円(税込)、土地価格が3300万円(非課税)だとします。

税抜きの建物価格は建物価格(税込)÷1.08 で算出でき、この例の場合は2500万円です。したがって、不動産仲介手数料の算出根拠となる価格は、非課税の土地代金と建物(税抜)を合わせて5800万円ということになります。

このことを知らず、物件価格をもとに仲介手数料を算出してしまうと、払い過ぎになりますので注意が必要です