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不動産の売却は相続前と相続後で、どちらがお得?

相続財産のなかでも大きな金額となりがちな不動産。大きな金額になるということは、それにかかる税金も大きくなってくるため、できるだけ節税をしておきたいところです。では、不動産を相続する前と相続した後、どちらのタイミングで売却した方が得なのでしょうか。今回は、相続前後における不動産売却についてお話しします。


売却のタイミングによってお得になる

不動産を相続するとき、相続税を支払ってからその後一定の期間内に不動産を売却すると、所得税と住民税が安くなる「相続税の取得費加算の特例」という軽減制度があるのをご存知ですか? 一定の期間内というのは、相続が発生した日(亡くなった日)から3年10ヶ月以内を指します。この軽減制度を計算式で見てみましょう。

☑ 課税譲渡所得金額(譲渡益)= 譲渡価額 −(取得費+譲渡費用)− 特別控除

この軽減制度によって計算式のなかの「取得費」が増えるため譲渡益が少なくなり、そこにかかる譲渡税が少なくなるという仕組みです。この特例が適用されるには、先述した売却期間を含めて満たすべき要件が3点あります。

1. 相続や遺贈によって財産を取得した者であること
2. その財産を取得した人に相続税が課税されていること
3. 相続が発生した日から3年10ヶ月までに譲渡していること


この特例に関する詳しい計算式や手続きについては、国税局のホームページでチェックすることができますので、ぜひ一度確認してみてください。
なお、相続税は、必ずしも申告・納税しなければいけないものではありません。相続した資産総額が基礎控除額を超える場合に申告・納税する義務が発生します。基礎控除額は、「3,000万円+600万円×法定相続人の人数」で算出することができ、例えば、相続人が3人いる場合は「3,000万円+600万円×3=4,800万円」となるため、相続する資産総額が4,800万円を上回ったときに相続税の支払いを課せられます。


不動産の所有期間によって税率が変わる

土地を売却したとき、通常は「譲渡所得税」が発生します。これは、相続する不動産が、亡くなった持ち主の所有期間を含めて5年を超えているか・いないかによって税率が変わるというものです。ちなみに、ここでの所有期間とは、被相続人や贈与者が取得した日からの所有期間を言います。

☑ 譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年超→「長期譲渡所得」
☑ 譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年以下→「短期譲渡所得」


長期と短期、それぞれの税額の計算式は次の通り。

☑ 長期譲渡所得税額=課税長期譲渡所得金額×税率20%(所得税15%、住民税5%)
☑ 短期譲渡所得税額=課税短期譲渡所得金額×税率39%(所得税30%、住民税9%)


このように、5年を境に大きく税率が変わってくるため、不動産の所有期間についても相続前にしっかり確認しておくことをおすすめします。


居住用財産の売却時に利用できる特別控除

個人がマイホームを譲渡した場合、居住用であることを考慮して税金を大幅に安くしてくれるいくつかの特例があります。その代表格と言えるのが3,000万円特別控除と呼ばれるもの。この特例が適用されれば、売却金額から取得費や経費を差し引いた残りの金額からさらに3,000万円を差し引くことができるため、よほど地価が高い都市圏でなければマイホームを売却したときの税金は実質ゼロ、またはそれに近い金額にすることが可能です。
では、相続人が居住用不動産を売却しようとした時はどうでしょう。相続人が先述の特例の適用を受けるためには、相続人自身が「所有者としてその不動産を生活の拠点として利用していること」が条件となります。例え、相続人が被相続人の生前にその不動産に居住していたとしても、所有者として居住していなければ特例は適用を受けられないのでご注意を。
なお、「空き家だった」「生前に引っ越してしまった」「貸家にしていた」などの諸事情により相続時点でマイホームに居住していなくても、居住しなくなってから3年以内であれば3,000万円特別控除は適用されます。そのほかの詳しい適用条件については国税庁のホームページをご参照ください。
相続前と後、どちらに売却する方がお得なのかは相続後の状況によって異なりますが、先述した「居住用財産の3,000万円控除」を利用できる相続前(所有者として相続人が被相続人と一緒に住んでいる状態)に売却した方がお得である、と言えるでしょう。


※参考