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借地借家法、旧法と新法の違いと新法の適応とは?

平成4年(1992年)に、大正10年(1921年)から71年間続いてきた借地借家法が改正されました。旧借地法は、借地人の権利が強く地主には不利な内容とされていたため、バブル期に地代が跳ね上がったことで地主の反発を招き、改正されました。しかし、借地人の不利にならないよう1992年以前からの借地については、現在も旧借地権が適用されています。
旧法と新法の違いや、新法の適用について見ていきましょう。



地主の権利が強く打ち出されるようになった新法

新借地借家法(新法)では、法定更新される普通借地権と法定更新を排除する定期借地権が設定されました。
旧法の旧借地権では、非堅固建物(木造・軽量鉄骨など)は20年間、堅固建物(鉄筋造・鉄筋コンクリート造など)は30年間と、建物の材質ごとに存続期間が異なっていました。それよりも短い期間で地主と借地人が借地契約を取り交わす場合は、「期間の定めがない」契約として扱われました。
普通借地権の存続期間は一律30年です。また、その後も地主と借地人の合意があれば、延長が可能です。
また旧借地法では、地主が借地契約の更新を拒絶する場合には「土地所有者が自ら土地を使用することを必要とする場合」か、「その他の正当な事由」がなければならないとされていたため、これでは更新を求められれば地主はよほどの理由がない限り、それを拒むことはできません。土地の返還をめぐって、地主と借地人のあいだでトラブルが絶えませんでした。
定期借地権つきの建物の場合、借地権の存続期間が終わったら、借地人は土地を更地にして地主に返還せねばなりません。借地権の更新ができないため、旧法の時代のような土地の返還をめぐるトラブルが減るようになりました。
このように、新法では旧法に比べて地主の権利が強く打ち出されるようになったのが特徴です。


定期借地権のメリット

新法が適用されるのは、1992年以降の物件になります。地主側としては、契約終了後に土地が返還されるほうが望ましいので、定期借地権で貸すことを条件にするケースが増えています。
地主側のメリットとしては、建物用途を事業用に限定した「事業用借地権」の場合、事業を起こす際に借り入れをする必要がなく、リスクを負わなくて済むというメリットがあります。
借りる側のメリットとしては、購入するよりも低予算で土地を取得できること、事業用地の場合は土地が必ず返還されるので地主を説得しやすく、好立地に展開しやすい点などです。