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不動産流動化の5%ルールと税金優遇措置

資金調達を目的に企業が特別目的会社(SPC)を設立し、SPCへの出資者を募り、所有する不動産を譲渡して資金調達する「不動産の流動化」という方法があります。金融機関からの借り入れや株式発行では支払利息や配当などのコストが発生しますが、不動産の流動化を利用することによってキャピタルゲイン(譲渡益)を得られるばかりではなく、資金調達コストを削減することができます。また、企業の信用力に関係なく資金調達が可能となるので、自由度が高いという点もメリットの一つといわれています。


不動産流動化を適正に行うためのルール

不動産の流動化を行うためのSPCは、通常の法人とは異なり、利益を得ることを目的としていません。企業はSPCと不動産売買の取引を行うことで、所有する不動産の現金化を行うわけですが、こうした不動産の流動化を適正に行うために、平成12年7月に日本公認会計士協会が取り決めたのが「5%ルール」です。
5%ルールとは、SPCに不動産を譲渡する際の会計処理に関するもので、対象となる不動産の適正価格(時価)に対する売却企業のSPCへの出資割合がおおよそ5%以内であるなら、不動産のリスクと経済価値が、売却した法人から切り離されSPCへ移転しているものとみなされ、真正売買と認められます。しかし5%を超えると、不動産を担保にした金融取引とみなされます。


税金上の優遇

この5%ルールに基づき、SPCは不動産を売却した企業に優先出資証券を発行、投資家には普通社債を発行し、取得した不動産からは賃貸収入を得ます。通常、不動産の売買や売上、配当があった場合、税金が発生しますが、一定の用件を満たしたSPCだと、税金の優遇措置を受けることができます。
不動産流動化を目的としたSPCにはこのほかにも登録免許税や不動産取得税等の税制の優遇があります。