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土地・不動産売却
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アセットマネジメント

土地や建物などの投資用不動産を、投資家に代行して管理・運用する業務のこと。

意思能力

自己の行為の意味や結果を判断し得る精神的能力のこと。意思能力を欠く者による法律行為は無効とされる。

位置指定道路

建築基準法上の道路の一つであり、建築物の敷地として利用するために、特定行政庁が利害関係人の申請に基づき位置の指定をした、幅員4m以上の私道。

居付き

建物および敷地に賃借人がいたままの状態で、ビルやマンション等を売買する場合にいう。

一般定期借地権

借地借家法に基づき、50年以上の借地権の存続が定められた定期借地権のひとつ。借地人は地主に対して、契約の更新や建物の買い取りを請求できない。契約期間満了後、借地人は土地を更地にして返還する。

囲繞地

公道に通じていない土地(袋地)の周囲を囲む土地のこと。無道路地。

(囲繞地)通行地役権

他の土地に囲まれて公道に通じていない袋地の所有者が、他人の土地を通ることのできる権利。民法により定められている。

居抜き

家具や設備がついたままでの売買・賃借のことを指す。一般的には飲食店等の店舗で、設備や装飾品といった経済的価値のあるものが付いたままでの売買・賃借権の譲渡のことをいう。

印紙

契約書や証書といった課税文書に、税金を納めたことの証明として添付する紙片。印紙を添付していない場合や消印(割印)がない場合でも契約の効力に問題はないが、過怠税を課される。不動産売買契約書には売買価格に応じ貼付する印紙税額が決定します。

土地賃貸借契約書は、印紙税額の第一号の2文書「土地の賃貸借の設定に関する契約書」に該当します。権利金などの後日返還されることが予定されていない金額がなければ印紙代は200円となります。

越境

土地・境界線を越えて他人の所有地に対し所有する物品などが存在する状態。

ER(エンジニアリングレポート)

不動産投資・不動産評価・不動産管理などに際して、対象不動産の状況を把握するための調査報告書。

オフバランス

資産・負債が賃借対照表(バランスシート)に記載されていないこと。またはその資産・負債を指す。

解除条件

条件の発生によって、契約行為の効力を解除させる条件のこと。

家屋番号

不動産登記法に基づき、建物ひとつひとつを識別するために付ける番号。

確定測量

土地・住宅の売買や建築などにおいて確定測量という場合は、「境界確定測量」を意味する。測量により「正確な面積」と「敷地境界」を確定させるため、隣接地の土地所有者などの立ち会いが不可欠である。

瑕疵

「きず」という意味で、法律上は何らかの欠点・欠陥があることをいう。

貸宅地

他人に貸し付けている土地のこと。建物を建てるための土地であり、借地権や地上権が設定されている。

瑕疵担保責任

売買の目的物に、一般人が契約時までに容易に発見できないような隠れた瑕疵(欠陥)があった場合、売主が買主に対して負わなければならない賠償責任を指す。宅地建物取引業者が売主として土地・建物を売却する場合は、引渡しの日から2年間責任を負うことが法律で定められている。

鑑定評価

不動産鑑定士等によって、ある時点における不動産の経済価値を判定し、価格に表示すること。

基準地価

国土利用計画法に基づき、都道府県が毎年1回公表する土地の価格。不動産鑑定士の鑑定評価より7月1日に基準地価を判定、9月20日頃に公表される。

既存不適格

現存する建築物または工事中の建築物で、着工時には適法であったものがその後法令・条例の改正により、現行法に適合しなくなったもので、違法状態とは区別される。

キャピタルゲイン

不動産の取得時の価格と売却時の価格の差から得られる利益のこと。逆に、売却によって損失が出た時はキャピタルロスという。

朽廃

建物が時間の経過によって自然に損傷して、住むことが困難になった状態をいう。修理をすると新築に近い費用が必要な場合。風水害や火災による滅失毀損は朽廃にはあたらない。

旧法

借地借家関連では、「借地法」と「借家法」を意味する。平成4年8月1日に廃止。

境界

隣接した土地と土地を分ける境目のこと。

境界確定

隣接する土地と土地の境目を測量によって明確にし、互いの所有権のおよぶ範囲を決定すること。通常は、当事者間で境界点を決め、確認の為に境界標を設置する。

境界標

土地の境界を示すために設けられた杭や塀などの目印。

供託金

法務局など公的な機関に預ける金銭。地代の改定交渉等で折り合いがつかない場合や地主が行方不明になるなど、直接地代や家賃が支払えない状態になった際、法務局へ金銭を預けることで支払いを行ったことになる。

継続地代

不動産の賃貸借の継続において、当事者間に成立するであろう経済価値を表示する適正な賃料。

現況有姿

中古不動産でこの表記がある場合、リフォームなどを行わずそのままの状態で引き渡すという意味。また、土地の場合には、建物の撤去や造成などを行わず引き渡すという意味。

堅固建物

コンクリート造やレンガ造に代表される丈夫な建物のこと。

原状回復義務

賃貸借の契約終了後、賃貸の目的物件を返還する際には、契約締結時の状態にして貸主に返還しなければならない。借地の場合、契約期間中に借地権を返還する際には建物を解体し、更地にして返還しなければならない。この借主の義務をいう。

建築基準法

建築物の敷地、構造、設備および用途に関する最低の基準を定めた法律。実際に建物を建築する際には、条例等も考慮しなければならない。昭和25年制定。

建ぺい率

敷地面積に対する建築面積の割合のこと。

権利金

借地の契約時に、賃借料以外に借地代金として地主に支払うお金のこと。敷金と異なり、契約終了後返還されない。

合意更新

貸主と借主の協議により両者で合意条件を決定し、賃貸借契約等を更新すること。なお、定期賃貸借契約には更新条項は認められていない。

公示地価

法令に基づき、1年に1回国土交通省が発表する土地価格。1月1日時点における標準地の価格を3月中旬に公表されます。平成27年地価公示では全国23,380地点です。

公証人

公正証書の作成、またその証書に必要とされる認証を与える権限のある公務員。

公証人役場

公正証書の作成、私文書の認証、確定日付の付与等を行う官公庁。全国に約300か所存在し、法務局が管理、公証人が執務する。

更新

賃貸借契約において、契約満了後もその契約内容をさらに継続させること。なお定期賃貸借契約には更新条項は認められていない。

更新料

契約期間満了後、引き続き契約を締結する際に発生する金銭のこと。賃料の補充・前払い、契約を継続する対価などの意味合いがある。更新料支払条項が、消費者契約法10条に違反し無効ではないかが問題となり、各地で裁判が行われたが2011年の最高裁判決において「賃料と比して高すぎるという事情がない限りは更新料を支払うことは有効である」とされた。

公図

土地の境界や建物の位置を確定するための地図。登記所(法務局)で閲覧できる。法律上の効力は無く、必ずしも現況を正しく反映していないこともある。

公正証書

公証人が当事者の嘱託によりその権限内で作成した文書のこと。作成手続きは公証人法により定められている。

合筆

登記上で隣接する2つ以上の土地を合併して、1つの土地とすること。

公簿売買

土地登記簿の表示面積により土地や建物の売買代金を決定する方法。
⇔実測売買

固定資産税

土地や家屋といった固定資産の所有者に課される税金のこと。毎年1月1日時点における資産の価格から税額が決定される。

固都税

固定資産税・都市計画税の略。どちらも土地・家屋がある市町村に納税する地方税である。

再建築不可

建物の新築には制限があり、建築基準法で定められた道路に2m以上接道していなければ、その土地に新たに建物を建築することができない。

差額配分法

不動産の継続賃料を求める手法。経済価値に即応した適正な実質賃料と現行賃料との間に発生している差額について、契約の内容などから貸主と借主に帰属する部分を適切に判断し、現行賃料に加減して新たな賃料を算出する。

サブリース

賃借人が第三者にさらに賃貸すること。事業者が、賃貸住宅や店舗の所有者から不動産を一括して賃借し、さらに入居等に転貸するという経営の方法を指すことが多い。

更地

建物や工作物が存在せず、借地権などの権利が付いていない土地を指す。

地上げ

土地の有効活用を目的に、土地を購入すること。土地・建物の買収や権利関係の整理、借家人の立ち退き交渉などの活動を指す。

J-REIT

多数の投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産を購入し、運用や売却により生じる収益を配当する仕組みを一般にREIT(リート:不動産投資信託)といい、そのうち日本の証券取引所に上場されているものをJ-REITという。2015年9月末現在53投資法人、時価9兆円超である。

市街化区域

都市計画法によって定められた、市街化を形成している区域および10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域のこと。

市街化調整区域

都市計画法によて定められた区域区分の1つで、市街化を抑制すべき区域をいう。原則としては住宅を含む建築物を建てることができません。

敷金

建物の賃貸借契約を新規に締結する際、借主が貸主に預ける金銭。賃料の不払い・未払いに対する担保としての目的や、借主が負担するべき修繕費用や原状回復費用の前払いとしての目的がある。契約終了後、それらの金額が控除した残額が借主に返還される。

事業用借地権

事業用の建物の所有を目的として土地を借りる借地権。10年以上50年以下の期間が定められており、更新請求権および建物買取請求権の無い借地権のこと。。

事業用定期借地権

定期借地権制度の1つ。事業用建物の敷地として使用する目的で設定する借地権のこと。契約期間満了後、更地にして地主へ返還される。公正証書により締結される。

地下げ

地主が借地人に底地を売却すること。

実測図

地積測量図の俗称で、土地家屋調査士によって測量された、土地の地積を法的に確定した図面のこと。土地表示登記、土地分筆登記、土地地積更正登記の申請時に登記所へ提出する。

実測売買

売買契約締結後に土地の実測を行い、それにより得られた面積を基に売買金額を確定させる契約方式。
⇔公簿売買

私道

個人や法人が所有する土地で、道路として使われているもの。
⇔公道

私道持分

私道において、自己(私道に接している土地の所有者)が所有している部分や割合を指す言葉。

地主

土地の所有者。

JINUSHIビジネス

日本商業開発株式会社が運営する不動産投資の手法。事業用定期借地権を利用し、借地人と10年以上50年以下の契約期間を定めた商品がJINUSHIである。JINUSHIは、建物を所有せず土地にのみ投資を行うので、追加投資をする必要がなく安定的なキャッシュフローを得られる優れた商品である。

JINUSHIファンド

「JINUSHIビジネス」を中心とした安定的な不動産投資商品。安定した収益を重視した長期的な投資を目的とする。

私募ファンド

投資家から資金を募って運用する事業のうち、資金を募る対象者が限定されているものを指す。プライベートファンド。一般的にハイリスク・ハイリターンの運用を目指すことが多い。

私募リート

J-REITと同じ仕組みの不動産投資ファンドだが、取引所に上場していない。非上場であることから金融市場の影響を受けにくく、投資リスクの分散が期待できる。

借地

賃貸借契約または地上権に基づいて他人の土地を利用すること、またはその土地を指す。

借地権

建物の所有を目的とする地上権と土地賃借権の総称。

借地権買戻し

地主が借地権者から借地権を買い取ること。借地権者が地主に承諾を求めなくてはいけない事情(借地権譲渡の申し出や建て替えの申し出があった際など)が生じたときは、買い戻しのひとつのタイミングといえる。

借地権価格

文字通り借地権の価格を表す。建物の価格は含まない。借地借家法に基づき土地を使用収益することにより、借地人に帰属する経済的利益を貨幣額で表示したものである。

借地権者

土地を借りる権利を持つ人。土地の借主。借地人。

借地借家法

建物の所有を目的とする土地の賃貸借、建物の賃貸借に関する法律。平成4年施行。

借地人

賃貸借における土地の借主のこと。借地権者。

借地非訟事件

訴訟事件ではないが、裁判所が裁判をする借地にかかわる事件類型。借地に関する契約内容の更新や借地権の譲渡などで、地主と借地権者が合意に至らない場合に、裁判所が契約内容の変更や譲渡の許可を出す。

借地法

借地に関する法律のこと(通称:旧法)。借地法は平成4年に廃止され、新しく借地借家法(通称:新法)が制定された。

受益権譲渡

受託者が財産の管理や処分をする信託において、信託受益権の譲渡を行うこと。通常の土地所有権譲渡と比べ、不動産取得税がかからないという買受側のメリットがある。

受益者

ある行為または事件によって利益を受ける者。

受託者

一定の法律行為や事実行為をする依頼を受けた人。特に信託法による財産管理・処分の委託を受けた者を指す。

守秘義務契約

個人や法人が持つ一般に公開されていない秘密情報を第三者に開示されたり、想定外の目的に使用されたりすることを防止するために締結する契約。

使用貸借

ある目的物を有償で貸し付ける契約は賃貸借契約であるが、無償で貸し付ける契約を使用貸借契約という。

商圏人口

店舗に集客できる範囲(商圏)の人口のこと。商圏を様々な条件で設定することで、その商圏の市場規模や消費者特性、競合状況等の地域特性を把握できる。

承諾料

承諾の対価として、賃借人から賃貸人に支払われる金銭。借地の譲渡、建物の建て替え・増改築には制約があり、地主に承諾を得なければならない。

所在

物事が存在する所。また、人がいる場所。

所在地

人や建物が存在する土地。

所有者責任

建物・道路・塀など土地の上に人工的に設置されたものに瑕疵があることによって、他人に損害が生じた時は、工作物の占有者は損害を賠償しなければならない。ただし、占有者が損害の発生を防止するため十分に気を付け、対策などを講じていた場合は、所有者が損害を賠償しなければならない。

信義則

法律用語で、信義誠実の原則の略のこと。権利の行使や義務の履行は、相手方の信頼を裏切らないよう誠実に行動しなければならない。

信託受益権

信託財産から発生する経済的利益を受け取る権利のこと。信託受益権を持つ受益者は、受託者に対して一定の義務を負う。

スライド法

不動産の継続賃料を求める手法。現行賃料に、現行賃料設定時から現在までの土地価格の上昇率や物価変動率などを考慮して求めた変動率を乗じて、現時点に相応しい地代を算出する。

正当事由

借地契約において、借地権者が契約更新を求めた場合、地主側に正当事由が無ければ更新を拒否できない。更新を拒否する場合は、借地権者に対して、賃貸している土地を必要とする正当・妥当な理由を申し出る必要がある。

セットバック

建築物の敷地は、原則として建築基準法に定める幅員4m以上の道路に、間口が2m以上接していなければならない。この道路幅を確保するために、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させることをいう。

セルアンドリースバック

不動産を第三者に売却した後で、旧所有者が賃借人として不動産を利用させてもらうこと。

増改築禁止特約

借地人が土地の建物を増改築する場合には、あらかじめ地主の承諾が必要になるという契約上の特約を指す。

相続税

相続や遺贈によって取得した財産に対して賦課される税のこと。納税義務者は財産を取得した者であるが、税額の算定に際しては各種控除などが適用される。

相続税評価額

相続税や贈与税を計算する際に、相続や贈与で取得した不動産の価値を評価する必要がある。土地の評価方式には路線価方式と倍率方式の2つがあり、いずれかの方法で評価を行う。

贈与税

生存する個人から財産をもらった場合にかかる税金で、下記2つの制度がある。

  1. 1.暦年課税贈与税 1年間に贈与した財産の価額が110万円を超える場合、贈与税の申告と納税が必要となる。
  2. 2.相続時精算課税贈与税 所定の条件を満たし、60歳以上の親や祖父母から財産の贈与を受けた場合、2,500万円の特別控除額を控除した残額に対して一律20%の贈与税が課税される。

底地

借地権が付いた宅地のこと。土地を優先的に継続して借りられる借地権や、建物の所有を目的とする地上権が設定されている。

底地権

ある土地に借地権が設定されているとき、土地の所有者(地主)が持っている所有権のことを底地権という。

対抗力

自己の権利を第三者に対して有効に主張することができる法律上の効力を指す。

代諾許可

地主に不利となる恐れが無いにもかかわらず、地主が借地権の譲渡や転貸を承諾しない場合に、裁判所が代わりに出す許可のこと。

宅建業法

宅地建物取引業法の略称。宅地・建物の取引に関する法律で、取引業者の免許制度やその他規制、義務などを定めている。

建物買取請求権

借地契約が終了したとき、契約の更新が無い場合は、借地権者が地主に対して建物を時価で買い取るよう請求することができる権利のこと。一般的な借地契約においては認められていない。

建物譲渡特約付借地権

借地権の契約期間を30年以上に設定し、契約期間満了時に地主が借地権者から建物を買い取ることで借地権が消滅する借地契約のこと。

建物保護法

借地人が建物について保存登記をしておけば、その土地の借地権については登記をしておかなくても、第三者に対抗できることを定めた法律。

地役権

他人の土地を自分の便益のために利用することができる権利。

地上権

他人の土地において、建物などの工作物を所有するために土地を使用する権利のこと。物権のため、地主の許可が無くとも譲渡、賃貸することができる。

地積

土地の面積のこと。

地積測量図

土地の表示登記や分筆登記を申請する際、土地家屋調査士が作成する書面。正確な測量技術により面積や形状が記載される。

地代

借地権者が地主に支払う賃料。

地代増減請求権

税金の増減や土地の価格の上昇、低下などにより地代の額が妥当でなくなった場合、契約の条件にかかわらず当事者は地代の増減を請求することができる。

地代家賃統制令

土地と家屋について、地代・家賃の額の値上げを統制する法律。昭和61年に廃止された。

地番

土地登記簿の表題部に記載されている土地の番号。一筆の土地には必ず固有の地番がつけられる。

地目

登記所の登記官が決定した土地の用途のこと。現況や利用状況により決められ、土地登記簿の表題部に所在や地番等とともに記載されている。

地歴調査

ある土地が過去にどのような利用をされていたか、古地図や登記簿等から調査し、土壌汚染等の可能性を評価すること。

賃貸事例比較法

その土地周辺の賃貸事例を収集・選択し、様々な要因を比較考量して賃料を算出する評価手法のひとつ。

賃貸借契約

貸主がある目的物の使用・収益を借主にさせ、借主がこれに対してその賃料を支払うことを約束する契約。

通路

人が通行できる道のことで、敷地内通路や屋内廊下なども含まれる。建築基準法で定められた道路以外の道。

尺貫法による面積の単位。1坪=約3.3㎡。

定期借地契約

あらかじめ借地期間を定め、契約期間満了後に土地を更地にして返還することが義務付けられている借地契約のこと。契約更新がない。

定期借地権

借地権の一種。契約期間満了後、地主側の正当事由の有無にかかわらず、借地人は借地を更地にして地主に返還しなければならない。

抵当権

債務者が、所有する不動産に設定する担保権のこと。債務者(抵当権者)は、抵当権が設定されても目的物を債権者に引き渡す必要が無い。

テナント

事務所ビルや商業スペースの賃借人を指す。大型商業ビルにおいて、占有面積や集客力が大きいものをキーテナントという。

転借人

賃借人から物や権利を又借りしている人。

転貸借

賃借人が物や権利を第三者に又貸しすること。転貸するには賃貸人の許可が必要になる。

転貸人

賃貸人から物や権利を借り、第三者に又貸ししている人。

登記

一定の事柄を、権利関係等を公示するため法務局に備える登記簿に記載すること。不動産登記、商業登記、船舶登記等の種類がある。

投資家

事業・不動産・証券等に投資をする人。個人の個人投資家と、法人の機関投資家がある。

登録免許税

不動産の登記・登録を行う場合に納める税金のこと。不動産の所有権を移転する際、法務局に納付する。

都市計画税

都市計画区域内にある土地および家屋について、市町村が賦課することのできる地方税。

土壌調査

土壌の形態的性質の調査と理科学的性質の分析とによって、一定の分類方式に従い、それぞれの土壌の分布範囲を示す土壌図を作成すること。

2項道路

建築基準法第42条第2項に規定された、建築基準法上の道路とみなされる道のこと。みなし道路ともいう。

NOI[Net Operating Income]

不動産物件の収入を測る尺度。満室賃料から空室期間の損失や管理・運営費等を差し引いた純営業利益のこと。

根抵当権

不動産等に設定する抵当権の1つ。抵当権は特定の債権に対して設定されるが、根抵当権の場合は、担保として認められる額を定めるとその限度内で債権は担保される。

農地転用

農地を農地以外の目的に転用すること。

場所的利益

建物の存在により、建物の所有者が享受する事実上の利益。

バルク

金融取引において、大量の債権や不動産をひとまとめにして抱き合わせで売買する取引をバルクセールといい、その対象となっている資産や債券の固まりをバルクと呼ぶ。

反社

反社会的勢力。

非堅固建物

木造などの非堅固な建物のこと。鉄筋コンクリート造などの建物は、堅固建物と呼ぶ。

評価額

保有資産を時価で評価して得られた価額。

ファンドフィー事業

投資家から、所有する不動産全体の資産効率を高めるアセットマネジメント(AM)や不動産の運営管理を通して不動産収益の向上を図るプロパティマネジメント(PM)を引き受ける受託事業。

袋地

公道に通じていない土地で、周囲が他人の土地に囲まれているものを指す。

物納

税金(相続税など)を金銭の代わりに動産や不動産で納めること。

不動産取得税

不動産の取得に対して課される税金のこと。

不動産登記法

不動産登記に関する手続きを規定する法律。

不動産投資

利益を得ることを目的として不動産に投資すること。アパートやマンションなどを購入して家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がった時に売却し、その差額で利益を得たりすることをいう。

不動産投資ファンド

投資家が不動産に投資するための仕組み。投資家からの出資金で不動産を取得、その不動産を賃貸することにより得られる賃貸収入から利益を投資家へ分配する。最終的に不動産を売却した代金から投資家へ出資金分を償還、さらに残った利益を売却益として投資家に分配する。

プロパティマネジメント

不動産の管理・運用を行う業務のこと。建物のメンテナンスはもちろん、テナントの誘致から家賃の回収、トラブル対応まで含まれる。

分筆

登記簿で1筆の土地とされているものを、いくつかの土地に分割することを指す。

法定地上権

抵当権の実行により土地と建物の所有者が同一人でなくなった場合、建物と建物所有者を保護するために地上権を設定したとみなす。

簿価

帳簿価額の略。帳簿に記載されている資産、負債、資本などの価額。資産については購入価額に引取運賃、関税、登録税等の税金、整備費等の付随費用を含めた金額をもって記載される。

無断譲渡

賃借権を賃貸人の承諾無しで第三者に譲渡すること。無断譲渡が行われた場合、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる。

名義書換(変更)料

土地や建物の賃借権を譲渡・転貸する場合に、賃借人から賃貸人に支払われる金銭のこと。

滅失

火事・地震・取り壊しなどの理由の如何にかかわらず、建物がなくなること。

容積率

敷地面積に対する、建物の延べ床面積の合計の割合。延べ床面積とは、建築物の各階の床面積の合計のことを指す。容積率の限度は都市計画によってあらかじめ指定されている。

用途

建物の利用目的(移住用、医療福祉用、商業用、工業用など)のこと。

用途制限

都市計画法によって規定された用途地域内について、建築できる建築物の用途を制限する規制。

用途地域

都市計画法によって規定された、建築できる建物の種類を定めた地域のこと。容積率・建ぺい率等の建築規制が細かく定められている。

罹災都市借地借家臨時処理法

借りていた建物が災害の被害を受けた場合、借家人が優先的に建物を借りられたり、借地権が与えられることを定めた法律。対象地域は政府が指定する。

利回り法

不動産の継続賃料を求める手法。現行賃料に契約締結時の利回り(不動産価格に対する賃料の割合)を乗じ、さらに必要経費などを加算して算出する。

路線価

相続税や贈与税を課する際の基準として、国が評定した土地の評価額。道路毎に設定される。