よくあるご質問

日本商業開発について

日本商業開発は何をしている会社ですか?

日本商業開発とは「JINUSHIビジネス」に特化した、東証一部上場の不動産デベロッパーです。
独自のビジネスモデルを軸に、日本一の地主を目指します。

日本商業開発とは

「JINUSHIビジネス」とはどういったものですか?

「JINUSHIビジネス」とは 「土地を買う。土地を貸す。貸している土地を売る。」 建物を建てず「地主」に徹するから、「JINUSHIビジネス」といいます。
「JINUSHIビジネス」は建物を所有せず、テナントと長期の事業用定期借地契約を締結し、長期安定収益を生み出します。

「JINUSHIビジネス」とは?

「JINUSHIビジネス」の強みは何ですか?

「JINUSHIビジネス」の3つの強み

  1. 追加投資が不要
    建物の建設・所有はテナント負担であるため、保守・修繕・改装などの追加投資が不要です。
  2. 長期安定収益が見込める
    20年~30年程度の長期の契約期間で、建物はテナントが投資するため、退去リスクが低く、長期安定収益が見込めます。
  3. 資産価値が下がりにくい
    定期借地契約の期間満了後は、土地が更地で戻るため、最大価値で資産が返還されます。
「JINUSHIビジネス」誕生のきっかけは?

「JINUSHIビジネス」の誕生

「JINUSHIビジネス」は創業者である松岡の過去の苦い経験から生まれました。松岡は前職の総合商社グループの不動産会社時代(1990年代後半)に、滋賀県でGMS(総合スーパー)の開発及び賃貸事業を手がけておりました。当初、事業は順調でしたが、テナントであるGMSが、経営不振に陥り店舗から撤退する事態となりました。幸い駅前に立地していたので後継テナントを誘致できましたが、その出店条件として建物改装の追加投資や賃料減額を余儀なくされました。この経験から特定の業態やテナントの専用の建物を所有するリスクを思い知らされ「建物を建てず土地だけを貸せば、失敗に至らなかったのでは」という発想が生まれました。
これに先立ち、1992年の借地借家法の改正で事業用定期借地権が制定され、土地は長期間テナントに貸した後、必ず更地で地主に返還されることとなりました。
松岡はこの事業用定期借地権を使って、建物を所有せず、土地のみに投資し、安全で長期に安定した収益をもたらす不動産投資商品「JINUSHIビジネス」をつくり、当社のビジネスの柱とすることに決めました。2000年の春、ちょうど当社を設立した頃のことです。

「JINUSHIビジネス」の誕生

競合先はどの程度いますか?

最近は総合商社や不動産デベロッパーが土地のみの投資を行うケースも増えてきており、競合先は増加傾向にありますが、当社のように底地投資に特化している会社は存在しないと認識しております。この要因は、一概に言えるものではないですが、日本において不動産ビジネスは工夫を凝らした建物を建てることによって土地及び建物の価値を上げるもの、との認識があるように考えており、土地だけに特化した「JINUSHIビジネス」の合理性や相場観に確信が持てないことが参入障壁になっていると考えております。
当社は「JINUSHIビジネス」のみを展開する唯一の事業会社として、またグループ会社の地主アセットマネジメントが地主プライべートリート投資法人を設立したことで不動産金融業界内での地位を確立しており、他社をリードする存在となっております。

競合先に対する当社の競争優位性は何ですか?

2016年9月、世界初の底地特化型リートである「地主プライベートリート投資法人」(以下、地主リート)を設立し、これにより「JINUSHIビジネス」が土地の仕入から売却、その後の資産管理までの一貫した収益モデルとして完成しました。
地主リートは運用開始の5年後に、1,000億円以上の規模への成長を目指しています。

地主リートの成長戦略

「JINUSHIビジネス」で誘致するテナントは?

テナントはスーパー、ドラッグストアの生活利便施設を中心に、ホテル、学校法人など多様化しています。

業態の多様化による仕入れ拡大

JINUSHIビジネス開発実績(累計)

地域分散と用途分散

土地の情報は、どのようなルートから収集していますか?

土地の情報は大きく分けて3つのルートより取得しています。

  1. 出店を希望するテナントから直接、出店を前提とした土地の購入依頼を受ける場合。
  2. 敷地すべてを住宅開発する需要がない場合に、住宅デベロッパーから隣接地に生活利便施設を開発してほしいと依頼を受ける場合。
  3. 当社の営業担当者が独自のネットワークを活かして土地情報を取得する場合。
なぜテナントは土地を保有しないのでしょうか?

大きな要因として、テナントは本業に資本を集中したいと考えていることが挙げられます。当社が土地に投資することで、テナントは営業用資産の建物の投資のみで出店できるため、「JINUSHIビジネス」は当社とテナント双方にメリットがあるものとなっております。昨今のROE等の経営指標が注目される傾向が、よりテナント自身が固定資産である土地を持ちたがらない流れに拍車をかけております。

「JINUSHIビジネス」による土地使用の条件(定期借地権)の内容はどのようなもの?

テナントと事業用定期借地権を設定(主な契約期間は20年から30年)しています。テナントにとっては、地主保護の事業用定期借地契約は一見厳しくも見える条件ですが、テナントには土地を保有したくないニーズがあることや、テナントも建物投資を行い出店する上で、将来収益を十分に検討したうえで契約を締結していることがあるため、当社とテナントの利害が一致しているものとなっております(当社から見ると、契約条件を厳しく設定すれば、不動産投資商品の収益の安定につながることになります)。
また、当社では誘致するテナントを商慣習やその地域での出店戦略の面からも吟味しており、物件毎にベストと考えられるテナントを選定し契約を行なっております。

土地が販売できないことはないのですか?

当社は、基本的に土地購入時にテナントの誘致や、地主リートやJリートなどの販売先の見通しをつけているため、購入した土地が販売できない状況は想定しにくくなっております。
しかし、販売できない場合も想定し、銀行借入の期間を10年程度から30年程度と長期化することや財務制限条項の撤廃など、不測の事態に備えてのリスクヘッジを行い、経営の安定化を目指しております。100年に1度の不況と言われたリーマンショックの時でも、3年後には不動産市況が回復しました。当社は、経済危機があったとしても、3年程度の時間があれば不動産市況は回復すると考えております。
また、上述の通り、土地購入時にテナントの誘致は完了しているため、土地が販売できない場合でも、当社に安定した地代収入があるため、継続した事業運営は可能であると考えております。

当社グループについて

地主アセットマネジメントについて

地主アセットマネジメント㈱とはどういった会社ですか?

地主アセットマネジメント㈱は、当社が100%出資し、「JINUSHIビジネス」の商品のみを組み入れの対象とした底地特化型の私募リート「地主プライベートリート投資法人(以下、地主リート)」の組成・運用事業を行うことを目的として2016年4月に設立しました。現在、地主リートは2021年3月期に 1,000 億円以上という規模に向けて順調に成長しております。
これまで当社は「JINUSHIビジネス」商品を機関投資家等に販売し、底地のマーケットを作ってきましたが、地主リートを組成することにより、「JINUSHIビジネス」を自社ブランド化することになります。
土地の売り手である当社と買い手である地主リートは同一グループ内であるものの、売買価格に関して利益相反関係にあるため(当社は高く売りたい、地主リートは安く買いたい)、売買価格が不適切になる可能性を考慮し、当社グループ内のガバナンス体制の強化、社外のモニタリング体制の強化により土地の売買価格を鑑定評価額に基づくなど、適正に評価する体制を構築しております。

地主アセットマネジメント

地主リートとは?

安定的なキャッシュフローが長期にわたって見込め、建物の保守修繕などの追加投資を要しない、事業用定期借地権を活用した安全な不動産投資商品である「JINUSHIビジネス」を通じて、機関投資家の皆様の資金を安全に運用しております。

地主リートとは

地主リートのご紹介

地主リートを組成することにより、当社グループにどのような効果がありますか?

金融機関等の機関投資家の皆様に地主リートへ出資して頂くことにより、「JINUSHIビジネス」の一層のマーケット拡大に繋げていきたいと考えております。当社グループとしては地主リートの成長が、マーケットの拡大につながり、結果として、売上高の増加はもとより土地の仕入れ拡大にも大きく寄与し、業績拡大に繋がると考えております。