株主・投資家の皆様へ| 日本商業開発株式会社

: IR情報 > 株主・投資家の皆様へ

　株主・投資家の皆さまには、平素より格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。3月11日の東日本大震災により被災された皆さまには、心よりお見舞いを申し上げるとともに、一日も早い復興を祈念いたします。

　さて、この2010年度から2011年度期初にかけては当社にとって、リーマン・ショックの影響を完全に払拭した年となりました。当社が推進する独自の不動産投資手法JINUSHIビジネス®（→詳細はこちらをご覧下さい）の理解者が徐々に増えてきたためです。収益力の回復に伴い念願の復配も実現でき、大変ありがたく思っています。
　新たな成長に向け、力を蓄える時期に入った当社。その現状と未来について、以下一問一答形式でご説明いたします。

2010年度の経営環境は？

　当社の手掛けるJINUSHIビジネス®は独自性が強く、まだ存在しないマーケットを独力で切り拓いている状態です。したがって、市況については余り気にしていません。
　ただ、地道な営業努力が実って、リートや私募ファンド、個人投資家に少しずつJINUSHIビジネス®を評価して下さる方々が増えてきました。確実性が高く、経済状況の変化や自然災害にも強いという利点が、徐々に不動産関係者の間で浸透しつつあります。経営環境の中で最も変わったところと言えば、この点でしょうか。

それが業績にどう影響した？

　JINUSHIビジネス®を理解してくれた投資家と良いビジネスができるようになり、2010年度の連結業績は、売上高は11億41百万円（前期比85.7%減）ながら、当期純利益が3億17百万円（同29.8％増）と大幅に拡大。2年連続の増益を達成できました。

　特に好調だったのが、商業施設づくりのノウハウ提供や地権者との交渉などを手掛ける「コンサルティング事業」です。神奈川県座間市にある5万㎡超の自動車工場跡地に商業テナントを誘致する案件（→詳細は10ページをご覧下さい）がその典型で、当社がテナントと新旧地権者の間に入って調整や企画・開発を行いました。JINUSHIビジネス®のスキームを応用しており、違いは土地を当社が買わずに買い手を発掘しているところです。その分利益率は低くなりましたが、ビジネスの規模の大きさから収益に大きく貢献しました。

配当については？

　1株当たり1,000円の復配にようやくこぎつけました。リーマン・ショックの影響を完全に払拭し、継続的に配当ができる見通しが立ったためです。ここまで我慢して当社株式を持ち続けて下さった株主の皆さまには、心より御礼申し上げます。これからは、増配とキャピタルゲインの双方で恩返しをしていく所存です。

財務内容も大きく改善したとか？

　2011年4月になってからですが、ショッピングセンターをオープンすることで付加価値を高めた兵庫県加古川市の約4万㎡の土地の売却のほか、5月末までに当社グループ全体の販売用不動産を全て売却することで、有利子負債を完済することができました。これにより手元資金を積み上げられた上、金融機関からの融資も受けやすくなったことから、現状、30～50億円の投資余力が生まれています。
　融資を受けやすくなった背景には、不動産鑑定会社の間でJINUSHIビジネス®の評価が高まってきたこともあります。不動産鑑定業界では、借り手の権利が強い従来の普通借地のイメージから、JINUSHIビジネス®で扱っている定期借地権※付きの土地の評価が比較的低かったのですが、それがようやく正常化し始めました。不動産鑑定会社の評価は口コミで銀行などにも広がるため、影響は大きいです。

※契約期限が事前に定められ、更新不能な借地権。期限到来時には、借り手は土地を更地にして貸し手に返す義務を負う。

東日本大震災の影響は？

　コンサルティング事業において、計画延期となった案件も幾つかありました。投資家の中には、しばらく様子見をするところも出てくるでしょう。ただ、何があろうと、当社にとってリーマン・ショック以降の3年間より悪くなることはあり得ません。そういう意味では悲観していません。むしろ、今後予想される地価の下落と建設費用の高騰は、JINUSHIビジネス®商品の利回りを高める方向に働くのではないでしょうか。

2011年度に取り組むべきことは？

　今年こそは、JINUSHIビジネス®商品で組成する"JINUSHIファンド"の設立にこぎつけたいですね。あるいは、事業会社の資金運用手段として、不動産投資の専門会社の設立に係わりたいと考えています。

不動産投資の専門会社とは、どういうもの？

　事業会社の資金運用を手掛ける専門会社を作ろうという構想です。当社はデベロッパーもしくはコンサルタントとして購入した土地へ商業テナントの誘致を支援し、着実に利益が上がる仕組みを作り上げます。
　実は、一番の狙いは年金運用関連をJINUSHIビジネス®に勧誘することです。規模が大きく時間を要する案件になりますので、まずは徐々に話を進めてくれる顧客と一緒に取り組みたいと思います。

その他に手掛けたいことは？

　ブランド力強化の必要性を痛感しています。当社のJINUSHIビジネス®商品は現在、平均して6～7%のNOI利回りが出ています。これは安全性に比して高い利回りで、かつかなりの含み益も出ているはずです。それでも投資家は、馴染みのない商品にはおいそれとは手を出しません。当社とJINUSHIビジネス®の知名度向上が急務です。
　まずは、地道な営業活動で業界内での知名度を上げていきます。そのために、会社案内のような広報ツールも、JINUSHIビジネス®の説明に特化した内容に刷新しました。

投資余力はどう活かす？

　関東地方2、関西地方1くらいの割合で、JINUSHIビジネス®にもとづく土地への分散投資を行っていきます。2011年度には50億円くらいを買って翌年度に売り、2012年度にはそれが70～80億円となり、100億円の大台を超えるのは2013年度頃となるでしょう。それを目標に、ビジネスの拡大展開を図るつもりです。
　その頃には、現在株式を上場している名証セントレックス市場から巣立つことも視野に入ってきます。元々セントレックスはベンチャー企業向けの市場で、早期の成長による"卒業"が求められるところです。JINUSHIビジネス®を通じて地道に、しかし着実に成長を続け、市場替えを実現できればと思います。