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FAQ

Q.1

日本商業開発は何をしている会社ですか?

A.1

当社は「JINUSHIビジネス」を事業の根幹に据え、主として「JINUSHIビジネス」による不動産投資商品を開発・販売することを事業として展開している会社です。

Q.2

「JINUSHIビジネス」とはどういったものですか?

A.2

「JINUSHIビジネス」とは不動産開発・投資事業の中でもとりわけ土地のみに着目したビジネスモデルです。当社は不動産開発において、土地のみを所有者から購入し(=建物は当社で建てない)、テナントと地主保護の事業用定期借地契約を締結し、その土地を賃貸するとともに(=テナントが建物を建てる)、賃貸している土地を販売します。このように貸せる土地のみを取り扱うことから、これを当社は「JINUSHIビジネス」と名付けました。

Q.3

「JINUSHIビジネス」誕生のきっかけは?

A.3

創業者である松岡の前職での経験により「JINUSHIビジネス」が誕生しました。
当時は従来型の不動産投資事業である、土地を購入または借地し、その土地にテナントを誘致するとともに、そのテナントの建物を自社で建設しておりました。誘致したテナントの仕様で専用建物を建築していたため、そのテナントが経営破綻し退店した際、後継テナントの確保が非常に困難であり、かつ賃料の大幅減、建物仕様の変更などの追加投資が必要となりました。このとき、土地だけを貸していれば、テナントの退店などのリスクも最小限に留められる、と考えたことが「JINUSHIビジネス」誕生のきっかけとなりました。

Q.4

従業員が少ないのはなぜですか?

A.4

当社が展開する「JINUSHIビジネス」はビジネスモデルがシンプルで土地のみに投資を行うため、建物を建設所有する手間が一切不要なため、最少人数で事業を遂行することが可能で、採用はこれまで中途採用のみを行ってきました(新卒採用は2015年4月入社より開始)。中途採用者は、豊富な実績と経験を有した者のみに限定して行っているため、限られた人数でも業績を拡大することができております。今後も、基本的にはこの方針は変更せず、新卒採用とともに有能な人材の確保に努める考えです。

Q.5

新卒社員の給与が高いのはなぜですか?

A.5

当社の新卒入社の初任給は日本の上場会社の中で一番高くなっています(2016年4月現在)。これは、将来の社長・役員候補者の採用を前提としているためです。なお、当社では役員等による縁故入社を一切禁止しております。

Q.6

競合先はどの程度いますか?

A.6

当社のように土地のみに着目し、シンプルであるがオリジナリティのある不動産開発事業を行っている会社は存在しないと認識しております。最近は総合商社や住宅デベロッパーが土地のみの投資を取り扱うケースも増えてきており、徐々に競合先は増加傾向にありますが、まだまだ競合は少ないと考えております。この要因は、一概に言えるものではないですが、日本において不動産ビジネスは工夫を凝らした建物を建てることによって土地及び建物の価値を上げるもの、との認識があるように考えており、土地だけに特化した「JINUSHIビジネス」の合理性や相場観に確信が持てないことが参入障壁になっていると考えております。
当社は「JINUSHIビジネス」のみを展開する唯一の事業会社として、不動産金融業界内での地位を確立しており、他社をリードする存在となっております。

Q.7

競合先に対する当社の競争優位性は何ですか?

A.7

競争優位性は主に3点挙げられます。

  1. (1)JINUSHIビジネス」の専業事業会社は当社だけであるため、結果として土地の相対情報などが当社に集約すること。
  2. (2)業界のパイオニアとして、経験と知識を蓄積したスタッフが多数存在していること。
  3. (3)当社グループにより私募リート(以下、「地主リート」と呼びます)の組成を行っている傍ら、Jリートにも参画しているため、土地の販売先が安定的に確保できること。

専業、かつパイオニアとして蓄積したノウハウとステイクホルダーは、ビジネスを安定的に発展させていくために不可欠であります。また、当社グループにより設立した「地主リート」の存在により、土地の販売先が安定的に確保できることになります。この「地主リート」に関しても、優良な金融商品として機関投資家から非常に好評を得ていることより、今後の規模拡大を予想しています。

Q.8

「JINUSHIビジネス」の収益獲得方法は?

A.8

当社の「JINUSHIビジネス」では、土地を購入し、その土地にテナントを誘致し、地代収入を確保した段階でその土地を不動産投資商品として販売することで、収益を獲得しています。

Q.9

土地の代表的な販売先は?

A.9

「JINUSHIビジネス」において開発した土地の販売先は多岐に渡っており、Jリートや年金基金等の機関投資家を中心に販売しておりました。今後は、当社がスポンサーとなって設立した地主プライベートリート投資法人(私募リート、当社ではこれを「地主リート」と呼んでいます)をメインの販売先として位置付けるほか、Jリートや年金基金等の機関投資家なども継続して取引を行っていく予定です。

Q.10

これまでの販売実績はどのくらい?

A.10

2000年の創業以来、当社が「JINUSHIビジネス」により開発し、販売した商品は累計で約80案件、1,000億円を超えております。数多くの商品を販売してきましたが、現時点で入居テナントからの賃料減額や退店は一切なく、販売先の投資家から好評をえております。
リーマンショックが起こる前には40社ほどの新興の不動産会社が上場していましたが、リーマンショックを経て生き残ったのは当社を含め3社程度でした。これにより「JINUSHIビジネス」が一躍脚光を浴びることになり、底地のみを扱う「JINUSHIビジネス」の現在の規模拡大につながっていると考えています。

Q.11

「JINUSHIビジネス」のメリットは何ですか?

A.11

「JINUSHIビジネス」は不動産投資事業の中でもとりわけ土地のみに着目したビジネスモデルです。土地と建物を両方扱う不動産事業会社に比べ、圧倒的に低リスクで事業展開できる点が「JINUSHIビジネス」の最大の特徴であり、メリットにもなります。当社の「JINUSHIビジネス」では、基本的に土地の購入時には、誘致するテナントと、販売先が決定しているため、購入した土地が販売できないリスクも低く、また仮に土地の販売先が決まっていない場合でも、誘致したテナントから安定した地代収入があるため、継続した事業運営ができる仕組みになっています。

Q.12

「JINUSHIビジネス」のデメリットは何ですか?

A.12

以前は、購入した土地の販売先がある程度限定されていたことが当社の「JINUSHIビジネス」のデメリットでもありましたが、現在は「地主リート」やJリートなど多岐にわたる販売先を有しているため、大きなデメリットは無くなりつつあります。その他、どの不動産事業会社にも言える内容ですが、将来も転用可能な魅力的な土地を購入できなければ「JINUSHIビジネス」は成立しません。

Q.13

「JINUSHIビジネス」の将来性は?

A.13

土地のみを扱う「JINUSHIビジネス」は当社が生み出したものでありますが、近年は同じビジネスを展開する会社が少しずつ増加してきており、「JINUSHIビジネス」の市場規模も拡大を見せております。不動産金融市場で当社や「JINUSHIビジネス」の認知がさらに広がれば、「JINUSHIビジネス」の市場規模はますます拡大していくものと考えておりますが、まだまだビジネスモデル自体が市場で幅広く認知されている状況ではありません。不動産金融市場で「JINUSHIビジネス」の認知を広めることが当社の発展に欠かせないものであると考えております。

Q.14

「JINUSHIビジネス」で誘致するテナントは?

A.14

以前の実績の中心は、食品スーパー・ドラッグストアなどの生活密着型の商業施設が中心でありましたが、現在は商業施設以外のテナントとの実績も増えてきております。既にホテルや結婚式場、学校、工場などの施設も展開しており、今後もますます上物用途の多様化が進むものと考えており、「JINUSHIビジネス」は広がりを見せております。

Q.15

「JINUSHIビジネス」の対象となる国内の土地の投資基準はありますか?

A.15

ございます。投資基準は以下のとおりとして、人口動向や道路付けを検証し将来も転用可能な土地に投資しております。

  1. (1)東京、大阪、名古屋の3大都市圏であること、人口20万人以上の中核都市及びその周辺エリアであること。
  2. (2)テナントが撤退してもまた新たなテナントに貸せるような土地であること。
  3. (3)住宅等に転用しやすい土地であること。

Q.16

土地の情報は、どのようなルートから収集していますか?

A.16

土地の情報は大きく分けて3つのルートより取得しています。

  1. (1)当社の営業担当者が独自の経験やノウハウ、ネットワークを活かして土地情報を取得する場合。
  2. (2)出店を希望するテナントから直接、出店を前提とした土地の購入依頼を受ける場合。
  3. (3)住宅デベロッパーから敷地すべてを住宅開発する需要がない場合に、隣接地に生活利便施設を開発してほしいと依頼を受ける場合。

Q.17

なぜテナントは土地を保有しないのでしょうか?

A.17

いくつもの理由が存在しますが、大きな要因として、テナントは本業に資本を集中したいと考えていることが挙げられます。当社が「JINUSHIビジネス」により土地に投資することで、テナントは営業用資産の建物の投資のみで優良な土地に出店できるため、「JINUSHIビジネス」は当社とテナント双方にメリットがあるものとなっております。昨今のROE等の経営指標が注目される傾向が、よりテナント自身が固定資産である土地を持ちたがらない流れに拍車をかけております。

Q.18

「JINUSHIビジネス」による土地使用の条件(定期借地権)の内容はどのようなもの?

A.18

「JINUSHIビジネス」により開発した土地の使用あたっては、テナントと事業用定期借地権を設定(主な契約期間は20年から30年)しています。テナントにとっては、地主保護の事業用定期借地契約は一見厳しくも見える条件ですが、テナントには土地を保有したくないニーズがあることや、テナントも建物投資を行い出店する上で、将来収益を十分に検討したうえで契約を締結していることがあるため、当社とテナントの利害が一致しているものとなっております(当社から見ると、契約条件を厳しく設定すれば、不動産投資商品の収益の安定につながることになります)。また、当社では誘致するテナントを商慣習やその地域での出店戦略の面からも吟味しており、物件毎にベストと考えられるテナントを選定し契約を行なっております。

Q.19

土地の仕入れに関し、競合先や他の不動産事業会社との価格競争はありますか?

A.19

もちろんございます。購入する土地によっては、入札が行われることもあります。当社は、「地主リート」やJリートなどの安定した販売先を有していることにより、一層土地仕入れ時の価格競争力が出てくるものと考えております。

Q.20

土地が販売できないことはないのですか?

A.20

当社は、基本的に土地購入時にテナントの誘致や、「地主リート」やJリートなどの販売先の見通しをつけているため、購入した土地が販売できない状況は想定しにくくなっております。
しかし、販売できない場合も想定し、銀行借入の期間を最低10年から最長30年程度と長期化することや財務制限条項の撤廃など、不測の事態に備えてのリスクヘッジを行い、経営の安定化を目指しております。100年に1度の不況と言われたリーマンショックの時でも、3年後には不動産市況が回復しました。当社は、経済危機があったとしても、3年程度の時間があれば不動産市況は回復すると考えております。
また、上述の通り、土地購入時にテナントの誘致は完了しているため、土地が販売できない場合でも、当社に安定した地代収入があるため、継続した事業運営は可能であると考えております。

Q.21

海外展開についてはどのように考えていますか?

A.21

基本的には2016年5月に当社の子会社となったニューリアルプロパティ株式会社(NRP社)と共同で行っていくことを視野に入れており、当面の間はNRP社の海外不動産投資の規模を拡大することを想定しております。当社の「JINUSHIビジネス」はそれを支える法制度が整備されていることが前提になるものであるため、海外展開を推進する際は進出国の法制度や慣行を慎重に吟味したうえで行っていく予定であります。

Q.22

中長期の経営目標は何ですか?

A.22

「JINUSHIビジネス」の市場認知度と規模を拡大していくことであります。また2017年3月期に組成した地主リートの規模を組成5年後に1000億円規模に拡大できるよう、当社の事業規模も合わせて拡大を図ってまいります。

1. 地主アセットマネジメントについて

Q.1

地主アセットマネジメント㈱とはどういった会社ですか?

A.1

地主アセットマネジメント㈱(以下、地主アセットマネジメント)は、当社が100%出資し、「JINUSHIビジネス」の商品のみを組み入れの対象とした底地特化型の私募リート「地主プライベートリート投資法人(以下、地主リート)」の組成・運用事業を行うことを目的として2016年4月に設立しました。
これまで当社は「JINUSHIビジネス」商品を機関投資家等に販売し、底地のマーケットを作ってきましたが、「地主リート」を組成することにより、「JINUSHIビジネス」を自社ブランド化することになります。当社グループ内で「JINUSHIビジネス」が完結できる仕組みとし、「JINUSHIビジネス」の一層の規模拡大を目指します。
土地の売り手である当社と買い手である地主リートは同一グループ内であるものの、土地の売却価格に関して利益相反関係にあるため(当社は高く売りたい、地主リートは安く買いたい)、売却価格が不適切になる可能性を考慮し、当社グループ内のガバナンス体制の強化、社外のモニタリング強化により土地の売買価格を鑑定評価額に基づくなど、適正に評価する体制を構築しております。

Q.2

「地主リート」とはどういったものですか?

A.2

これまで当社が仕入れた土地は、証券取引所に上場しているリートや「JINUSHIファンド」を中心に販売を行ってきましたが、土地のみを取り扱っているリートが存在していないことや「JINUSHIビジネス」に対する市場の理解がまだ不足していること等により、開発した商品を当社が考える適正な価格で販売できないケースもあると考えておりました。そのため当社は、自ら機関投資家の皆様とのミーティングを重ね「JINUSHIビジネス」の理解をより一層深めることができるように、2016年4月に地主アセットマネジメントを設立しました。「JINUSHIビジネス」による土地のみで組成したリートは、Jリートなどのその他のリートに比べ、短期的な利回りが低くなる場合があるものの、長期かつ安定的な利回りを確保することができるため、ますます需要が高まってくるものと考えております。当社ではこの「JINUSHIビジネス」商品のみを組み入れた私募リートを「地主リート」と名づけました。

Q.3

「地主リート」を組成することにより、当社グループにどのような効果がありますか?

A.3

どの不動産投資商品よりも低リスクであるにも関わらず、「JINUSHIビジネス」による不動産投資商品は、まだまだ当社が考える適正価格で販売できないケースもあると考えております。それを実現するために、「JINUSHIビジネス」商品へのご理解を深めていただき、ご理解頂いた金融機関等の機関投資家の方に「地主リート」へ出資して頂くことにより、「JINUSHIビジネス」の一層の拡大に繋げていきたいと考えております。当社グループとしては「JINUSHIビジネス」マーケットの拡大により、売上高の増加はもとより、土地の仕入れ拡大にも大きく寄与しますので、業績拡大に繋がります。

Q.4

投資家から見た「地主リート」のメリットは何ですか?

A.4

不動産投資商品を保有する機関投資家等の要望として多いのは「長期で安定した収益を獲得できる商品が欲しい」という意見で、それを実現するために、当社グループは「地主リート」を組成しています。機関投資家等がこの「地主リート」から得られるメリットとして、

  1. (1)土地のみを対象にした不動産投資商品なので、受取る地代は安定しており、建物は保有しないので保守・修繕・改装などの追加のコストが一切発生しないので、投資家のリターンが安定します。
  2. (2)私募(非上場)であるため、元本価格は証券市場の影響を受けず、大幅な元本価格変動のリスクを回避することができます。

Q.5

投資家から見た「地主リート」のデメリットは何ですか?

A.5

デメリットとして考えられるのは、私募(非上場)という性格上、証券を保有する機関投資家等が仮に証券を売却したい場合でも、容易に売却することができないことが挙げられます。しかし「地主リート」は長期の安定収益を見込めることや元本の価格変動リスクが低いことより、投資家のニーズは高まりを見せているため、そのリスクは軽減されています。

Q.6

「地主リート」の想定規模はどの程度ですか?

A.6

「地主リート」の運用を開始する初年度は、140億円程度を想定しております。運用開始3年後は600億円以上の規模、さらに運用開始5年後は、1,000億円以上の規模とすることを目指しております。

2. ニューリアルプロパティについて

Q.1

新子会社のニューリアルプロパティ㈱(NRP社)とはどういった会社ですか?

A.1

ニューリアルプロパティ㈱(以下、NRP社)はもともと㈱熊谷組が所有していた不動産事業や海外PFI事業等を会社分割の形で2003年10月に設立した会社です。従って、NRP社は国内の不動産を所有している他、シドニーの海底トンネルの所有・運営などの海外のPFI事業やマンハッタン・シドニーといった世界の大都市圏で不動産を所有している会社です。

Q.2

NRP社を取得した理由は何ですか?

A.2

NRP社は海外での実績も豊富に保有していることから、今後当社が海外展開を考えるにあたって、その経験やノウハウを活用できることになると考えております。現在20億円程度の海外不動産投資を、当社の人材や資金を活かして今後100億円から500億円程度まで拡大させていく予定にしております。また、NRP社は国内外に当社とは異なる不動産ネットワークを有していることから、これらのネットワークを駆使して「JINUSHIビジネス」の投資エリアの拡大につなげてまいります。

Q.1

2016年3月期は当社単体赤字ですが、どのような理由からですか?

A.1

2016年3月期の当社単体が赤字となっているのは、当社100%出資子会社の㈱Jが実施した「JINUSHIビジネス」による不動産投資商品(渋谷区区神宮前5丁目プロジェクト)一案件で当社グループの通期売上高の約70%を占めており、当社単体が保有する「JINUSHIビジネス」商品の販売を意図的に抑えたことによります。

Q.2

有利子負債が増加傾向にあるが、リスクはないのか?

A.2

当社グループでは、土地(「JINUSHIビジネス」による不動産投資商品)の購入資金を借入で賄っているため、事業規模の拡大に伴って有利子負債も増加しております。しかし、当社グループでは、土地を販売した際に借入金を繰上げ返済行っているほか、更なるリスクヘッジを目的として、

  1. (1)大型案件にも対応できるよう、大口借入枠の確保
  2. (2)新規借入期間の長期化(最低10年から最長30年程度の範囲内)
  3. (3)財務制限条項などのコベナンツ(制約条件)付与の排除

などを実施しております。特にコベナンツ付与の排除は、金融機関からの急な返済要求を回避することが可能になるため、事業の安定化に大きく貢献します。
また、仮に土地が販売できない場合でも、「JINUSHIビジネス」から生まれる地代収入を元にした安定した収益を確保する仕組みを構築しているため、借入金の返済が滞るリスクは極めて低くなっています。

Q.3

当社の平均借入コストはどの程度ですか?

A.3

2016年3月期の実績としては、1.4%程度ですが、直近では1%を切る水準まで低下してきております。

Q.4

マイナス金利の影響はありますか?

A.4

A3にも記載の通り、資金調達にかかるコストが低下しております。

Q.5

配当性向の基準はありますか?

A.5

当社では配当をもって株主還元を積極的に行っていきたいと考えておりますが、まだまだ成長ステージにある会社だと考えております。当社グループの今後の成長戦略と株主還元双方を達成できる水準として、2016年3月期は1株あたり45円(過去最高)の配当とさせていただきました。今後、当社の事業規模がますます拡大し、より株主に還元できるステージになった際は、より積極的に株主還元を行っていく方針であります。

Q.6

株主優待制度はありますか?

A.6

当社は株主優待制度として、年2回(9月末と3月末を基準日として設定)、300株以上700株未満の当社株式を保有する株主様には、全国共通お食事券のジェフグルメカードを3,000円分、700株以上を保有する株主様には、ジェフグルメカードを6,000円分贈呈させていただいております。

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