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FAQ

Q.1

日本商業開発は何をしている会社ですか?

A.1

当社は「JINUSHIビジネス」を事業の根幹に据え、主として「JINUSHIビジネス」による不動産投資商品を開発・販売することを事業として展開している会社です。

Q.2

「JINUSHIビジネス」とはどういったものですか?

A.2

「JINUSHIビジネス」とは不動産開発・投資事業の中でもとりわけ土地のみに着目したビジネスモデルです。当社は不動産開発において、土地のみを所有者から購入し(=建物は当社で建てない)、テナントと地主保護の事業用定期借地契約を締結し、その土地を賃貸するとともに(=テナントが建物を建てる)、賃貸している土地を販売します。このように貸せる土地のみを取り扱うことから、これを当社は「JINUSHIビジネス」と名付けました。

Q.3

「JINUSHIビジネス」の特徴は何ですか?

A.3

「JINUSHIビジネス」は不動産投資事業の中でもとりわけ土地のみに着目したビジネスモデルです。土地と建物を両方扱う不動産事業会社に比べ、圧倒的に低リスクで事業展開できる点が「JINUSHIビジネス」の最大の特徴であります。当社の「JINUSHIビジネス」では、基本的に土地の購入時には、誘致するテナントと、販売先が決定しているため、購入した土地が販売できないリスクも低く、また仮に土地の販売先が決まっていない場合でも、誘致したテナントから安定した地代収入があるため、継続した事業運営ができる仕組みになっています。

Q.4

「JINUSHIビジネス」誕生のきっかけは?

A.4

創業者である松岡の前職での経験により「JINUSHIビジネス」が誕生しました。
当時は従来型の不動産投資事業である、土地を購入または借地し、その土地にテナントを誘致するとともに、そのテナントの建物を自社で建設しておりました。誘致したテナントの仕様で専用建物を建築していたため、そのテナントが経営破綻し退店した際、後継テナントの確保が非常に困難であり、かつ賃料の大幅減、建物仕様の変更などの追加投資が必要となりました。このとき、土地だけを貸していれば、テナントの退店などのリスクも最小限に留められる、と考えたことが「JINUSHIビジネス」誕生のきっかけとなりました。

Q.5

競合先はどの程度いますか?

A.5

当社のように土地のみに着目し、シンプルであるがオリジナリティのある不動産開発事業を行っている会社は存在しないと認識しております。最近は総合商社や住宅デベロッパーが土地のみの投資を取り扱うケースも増えてきており、徐々に競合先は増加傾向にありますが、まだまだ競合は少ないと考えております。この要因は、一概に言えるものではないですが、日本において不動産ビジネスは工夫を凝らした建物を建てることによって土地及び建物の価値を上げるもの、との認識があるように考えており、土地だけに特化した「JINUSHIビジネス」の合理性や相場観に確信が持てないことが参入障壁になっていると考えております。
当社は「JINUSHIビジネス」のみを展開する唯一の事業会社として、不動産金融業界内での地位を確立しており、他社をリードする存在となっております。

Q.6

競合先に対する当社の競争優位性は何ですか?

A.6

競争優位性は主に3点挙げられます。

  1. (1)JINUSHIビジネス」の専業事業会社は当社だけであるため、結果として土地の相対情報などが当社に集約すること。
  2. (2)業界のパイオニアとして、経験と知識を蓄積したスタッフが多数存在していること。
  3. (3)当社グループにより私募リート(以下、「地主リート」と呼びます)の組成を行っている傍ら、Jリートにも参画しているため、土地の販売先が安定的に確保できること。

専業、かつパイオニアとして蓄積したノウハウとステイクホルダーは、ビジネスを安定的に発展させていくために不可欠であります。また、当社グループにより設立した「地主リート」の存在により、土地の販売先が安定的に確保できることになります。この「地主リート」に関しても、優良な金融商品として機関投資家から非常に好評を得ていることより、今後の規模拡大を予想しています。

Q.7

「JINUSHIビジネス」の収益獲得方法は?

A.7

当社の「JINUSHIビジネス」では、土地を購入し、その土地にテナントを誘致し、地代収入を確保した段階でその土地を不動産投資商品として販売することで、収益を獲得しています。

Q.8

土地の代表的な販売先は?

A.8

「JINUSHIビジネス」において開発した土地の販売先は多岐に渡っており、Jリートや年金基金等の機関投資家を中心に販売しておりました。今後は、当社がスポンサーとなって設立した地主プライベートリート投資法人(私募リート、当社ではこれを「地主リート」と呼んでいます)をメインの販売先として位置付けるほか、Jリートや年金基金等の機関投資家なども継続して取引を行っていく予定です。

Q.9

「JINUSHIビジネス」の将来性は?

A.9

土地のみを扱う「JINUSHIビジネス」は当社が生み出したものでありますが、近年は同じビジネスを展開する会社が少しずつ増加してきており、「JINUSHIビジネス」の市場規模も拡大を見せております。不動産金融市場で当社や「JINUSHIビジネス」の認知がさらに広がれば、「JINUSHIビジネス」の市場規模はますます拡大していくものと考えておりますが、まだまだビジネスモデル自体が市場で幅広く認知されている状況ではありません。不動産金融市場で「JINUSHIビジネス」の認知を広めることが当社の発展に欠かせないものであると考えております。

Q.10

「JINUSHIビジネス」で誘致するテナントは?

A.10

以前の実績の中心は、食品スーパー・ドラッグストアなどの生活密着型の商業施設が中心でありましたが、現在は商業施設以外のテナントとの実績も増えてきております。既にホテルや結婚式場、学校、工場などの施設も展開しており、今後もますます上物用途の多様化が進むものと考えており、「JINUSHIビジネス」は広がりを見せております。

Q.11

土地の情報は、どのようなルートから収集していますか?

A.11

土地の情報は大きく分けて3つのルートより取得しています。

  1. (1)当社の営業担当者が独自の経験やノウハウ、ネットワークを活かして土地情報を取得する場合。
  2. (2)出店を希望するテナントから直接、出店を前提とした土地の購入依頼を受ける場合。
  3. (3)住宅デベロッパーから敷地すべてを住宅開発する需要がない場合に、隣接地に生活利便施設を開発してほしいと依頼を受ける場合。

Q.12

なぜテナントは土地を保有しないのでしょうか?

A.12

いくつもの理由が存在しますが、大きな要因として、テナントは本業に資本を集中したいと考えていることが挙げられます。当社が「JINUSHIビジネス」により土地に投資することで、テナントは営業用資産の建物の投資のみで優良な土地に出店できるため、「JINUSHIビジネス」は当社とテナント双方にメリットがあるものとなっております。昨今のROE等の経営指標が注目される傾向が、よりテナント自身が固定資産である土地を持ちたがらない流れに拍車をかけております。

Q.13

「JINUSHIビジネス」による土地使用の条件(定期借地権)の内容はどのようなもの?

A.13

「JINUSHIビジネス」により開発した土地の使用あたっては、テナントと事業用定期借地権を設定(主な契約期間は20年から30年)しています。テナントにとっては、地主保護の事業用定期借地契約は一見厳しくも見える条件ですが、テナントには土地を保有したくないニーズがあることや、テナントも建物投資を行い出店する上で、将来収益を十分に検討したうえで契約を締結していることがあるため、当社とテナントの利害が一致しているものとなっております(当社から見ると、契約条件を厳しく設定すれば、不動産投資商品の収益の安定につながることになります)。また、当社では誘致するテナントを商慣習やその地域での出店戦略の面からも吟味しており、物件毎にベストと考えられるテナントを選定し契約を行なっております。

Q.14

土地の仕入れに関し、競合先や他の不動産事業会社との価格競争はありますか?

A.14

もちろんございます。購入する土地によっては、入札が行われることもあります。当社は、「地主リート」やJリートなどの安定した販売先を有していることにより、一層土地仕入れ時の価格競争力が出てくるものと考えております。

Q.15

土地が販売できないことはないのですか?

A.15

当社は、基本的に土地購入時にテナントの誘致や、「地主リート」やJリートなどの販売先の見通しをつけているため、購入した土地が販売できない状況は想定しにくくなっております。
しかし、販売できない場合も想定し、銀行借入の期間を最低10年から最長30年程度と長期化することや財務制限条項の撤廃など、不測の事態に備えてのリスクヘッジを行い、経営の安定化を目指しております。100年に1度の不況と言われたリーマンショックの時でも、3年後には不動産市況が回復しました。当社は、経済危機があったとしても、3年程度の時間があれば不動産市況は回復すると考えております。
また、上述の通り、土地購入時にテナントの誘致は完了しているため、土地が販売できない場合でも、当社に安定した地代収入があるため、継続した事業運営は可能であると考えております。

地主アセットマネジメントについて

Q.1

地主アセットマネジメント㈱とはどういった会社ですか?

A.1

地主アセットマネジメント㈱(以下、地主アセットマネジメント)は、当社が100%出資し、「JINUSHIビジネス」の商品のみを組み入れの対象とした底地特化型の私募リート「地主プライベートリート投資法人(以下、地主リート)」の組成・運用事業を行うことを目的として2016年4月に設立しました。
これまで当社は「JINUSHIビジネス」商品を機関投資家等に販売し、底地のマーケットを作ってきましたが、「地主リート」を組成することにより、「JINUSHIビジネス」を自社ブランド化することになります。当社グループ内で「JINUSHIビジネス」が完結できる仕組みとし、「JINUSHIビジネス」の一層の規模拡大を目指します。
土地の売り手である当社と買い手である地主リートは同一グループ内であるものの、土地の売却価格に関して利益相反関係にあるため(当社は高く売りたい、地主リートは安く買いたい)、売却価格が不適切になる可能性を考慮し、当社グループ内のガバナンス体制の強化、社外のモニタリング強化により土地の売買価格を鑑定評価額に基づくなど、適正に評価する体制を構築しております。

Q.2

「地主リート」とはどういったものですか?

A.2

これまで当社が仕入れた土地は、証券取引所に上場しているリートや「JINUSHIファンド」を中心に販売を行ってきましたが、土地のみを取り扱っているリートが存在していないことや「JINUSHIビジネス」に対する市場の理解がまだ不足していること等により、開発した商品を当社が考える適正な価格で販売できないケースもあると考えておりました。そのため当社は、自ら機関投資家の皆様とのミーティングを重ね「JINUSHIビジネス」の理解をより一層深めることができるように、2016年4月に地主アセットマネジメントを設立しました。「JINUSHIビジネス」による土地のみで組成したリートは、Jリートなどのその他のリートに比べ、短期的な利回りが低くなる場合があるものの、長期かつ安定的な利回りを確保することができるため、ますます需要が高まってくるものと考えております。当社ではこの「JINUSHIビジネス」商品のみを組み入れた私募リートを「地主リート」と名づけました。

Q.3

「地主リート」を組成することにより、当社グループにどのような効果がありますか?

A.3

どの不動産投資商品よりも低リスクであるにも関わらず、「JINUSHIビジネス」による不動産投資商品は、まだまだ当社が考える適正価格で販売できないケースもあると考えております。それを実現するために、「JINUSHIビジネス」商品へのご理解を深めていただき、ご理解頂いた金融機関等の機関投資家の方に「地主リート」へ出資して頂くことにより、「JINUSHIビジネス」の一層の拡大に繋げていきたいと考えております。当社グループとしては「JINUSHIビジネス」マーケットの拡大により、売上高の増加はもとより、土地の仕入れ拡大にも大きく寄与しますので、業績拡大に繋がります。

Q.4

投資家から見た「地主リート」のメリットは何ですか?

A.4

不動産投資商品を保有する機関投資家等の要望として多いのは「長期で安定した収益を獲得できる商品が欲しい」という意見で、それを実現するために、当社グループは「地主リート」を組成しています。機関投資家等がこの「地主リート」から得られるメリットとして、

  1. (1)土地のみを対象にした不動産投資商品なので、受取る地代は安定しており、建物は保有しないので保守・修繕・改装などの追加のコストが一切発生しないので、投資家のリターンが安定します。
  2. (2)私募(非上場)であるため、元本価格は証券市場の影響を受けず、大幅な元本価格変動のリスクを回避することができます。

Q.5

投資家から見た「地主リート」のデメリットは何ですか?

A.5

デメリットとして考えられるのは、私募(非上場)という性格上、証券を保有する機関投資家等が仮に証券を売却したい場合でも、容易に売却することができないことが挙げられます。しかし「地主リート」は長期の安定収益を見込めることや元本の価格変動リスクが低いことより、投資家のニーズは高まりを見せているため、そのリスクは軽減されています。

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